Подводные камни, мешающие покупателю стать законным собственником квартиры, могут возникать как из-за ошибок участников сделки, так и в результате обдуманных уловок продавца.


Подвохи с доверенностью

Бывают случаи, когда продавцы злоупотребляют доверенностями. Например, пытаются продать квартиры по доверенностям умерших граждан.

Проблема в том, что у нотариусов и госрегистраторов не всегда есть возможность установить, жив ли продавец: закон не предусматривает специального полномочия на такую проверку, если сделка совершается по доверенности.


Чем это грозит?

Доверенность умершего лица недействительна. Та же судьба и у сделки.


Что предпринять?

Покупателю нужно в любом случае добиваться личной встречи с продавцом - собственником квартиры. Важно убедиться в состоянии его здоровья: как психического (неадекватность - нередкий повод для оспаривания сделок), так и физического. Имейте в виду: если продавец умрет до окончания процедуры госрегистрации даже после подачи всех необходимых документов, то - по нынешней практике - в регистрации сделки должны отказать. Придется разбираться с наследниками, обращаться в суд и т.д.

Покупателю необходимо также убедиться в состоянии здоровья доверенного лица. Если выяснится, что он психически нездоров, недобросовестный продавец может признать сделку недействительной.


Аванс за чужое жилье

Знаете ли вы, что после регистрации купли-продажи у продавца может по какой-то причине остаться «на память» правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации права собственности и другие документы (например, он сказал, что они утеряны)? Это вполне логично, разъясняют специалисты, ведь такие документы всего лишь подтверждают, что гражданин (продавец) являлся собственником квартиры на дату выдачи свидетельства.

Однако неискушенные покупатели могут поверить, если мошенник, давно продавший жилье, представится собственником, предъявляя такие документы.


Чем это грозит?

При подготовке документов при проведении сделки купли-продажи все это, разумеется, вскроется - ведь в ЕГРНИ (Едином государственном регистре недвижимого имущества)

есть все данные о прежних и нынешних правообладателях, сделку «завернут». Но к этому времени ушлый продавец может исчезнуть с авансом покупателя.


Как уберечься?

Если продажей квартиры занимается опытный риэлтер, в его обязанности входит до момента внесения покупателем аванса проверить квартиру и убедиться в полномочиях продавца. Если же вы покупаете квартиру самостоятельно, то аванс продавцу лучше передавать только после того, как вы увидите выписку из ЕГРНИ с отметкой нотариальной конторы об отсутствии арестов и запретов.

Обратите внимание: такую выписку может получить и предъявить вам продавец, но при желании можно обратиться за ней в БРТИ и самостоятельно - эта информация по закону доступна любым третьим лицам. В заявлении следует указать, что вам нужна выписка из ЕГРНИ о зарегистрированных правах на объект недвижимости.


Продажа подаренной, но не до конца оформленной квартиры

Еще один подвох может касаться подаренного жилья. Например, человек в здравом уме дарит квартиру своему родственнику и вскоре после этого умирает. Родственник принимает ее, но регистрирует право собственности на жилье уже после смерти дарителя. И выставляет эту квартиру на продажу.


Чем это грозит?

Если вы купите такую квартиру, сделку можно опротестовать - ведь квартира фактически не принадлежит продавцу, она становится наследством, которое предстоит делить семье умершего дарителя.


Как уберечься?

Обратиться к профессиональному риэлтеру, который внимательно изучит документы и поможет избежать опасной сделки.


Продавец скрывает родственников

Продавец может утаить от покупателя информацию о том, что у него есть осужденные или несовершеннолетние родственники, которые на данный момент выписаны из квартиры, но в будущем могут на нее претендовать. Либо утаить диагноз тех, кто участвовал в приватизации (подпись человека в договоре купли-продажи может быть оспорена, если выяснится, что он психически нездоров и на момент подписания договора не осознавал своих действий).


Чем это грозит:

Выйдя из тюрьмы, родственник продавца может заявить о своих законных правах на жилье, или не было выполнено решение органов опеки по регистрации несовершеннолетнего ребенка в квартире. Сделка может быть признана недействительной.


Как уберечься:

Проверить всех «спрятавшихся» родственников поможет опытный риэлтер, который обязан изучить информацию обо всех, кто был прописан в квартире, участвовал в приватизации и на каких условиях выписан.



КСТАТИ

Даже при добросовестности участников сделки бывают случаи приостановки госрегистрации из-за нестыковок доверенности с договором.

Необходимо внимательно проверять, чтобы в доверенности были подробно и достоверно указаны все реквизиты (ФИО и паспортные данные) и полномочия доверенного лица.